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房屋裝修價值評估
房屋是人類生存的必要條件，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平得到了提高，對裝修標(biāo)準(zhǔn)也有一定的要求，即使有些是承租房屋，對承租房屋進(jìn)行二次裝修的現(xiàn)象也越來越普遍。房屋裝修是指開鑿墻體、樓地面、移動窗位置、拆改非承重結(jié)構(gòu)、增設(shè)房屋分隔結(jié)構(gòu)、改善房屋外觀及裝飾室內(nèi)布局等行為。裝修分室內(nèi)裝修和室外裝修兩部分。室外裝修是指房屋室外的裝飾。室內(nèi)裝飾裝修附著于建筑物主體，無法與建筑物剝離，裝修的形式及內(nèi)容涉及面廣，包括地面、墻面、天棚、門窗、水電等部分，工程施工過程復(fù)雜，工程細(xì)分種類繁多，工程隱蔽，裝修材料價格差異大，各種用途的房產(chǎn)及業(yè)主個人喜好、經(jīng)濟(jì)條件的差別，裝修風(fēng)格各異，千差萬別。本文著重闡述房屋室內(nèi)裝修價值評估。
一、關(guān)于評估目的
通常商品房、別墅、工廠、店鋪等的征收、搬遷、損失賠償、轉(zhuǎn)讓、退租以及法律訴訟等會涉及到裝修資產(chǎn)評估，要對裝修類資產(chǎn)進(jìn)行評估定價。此時就需要專業(yè)的資產(chǎn)評估公司對相關(guān)裝修進(jìn)行評估，以便支持上述各種經(jīng)濟(jì)行為。
二、評估范圍
如今，對房屋進(jìn)行征收時，房屋的裝修費(fèi)用能否得到補(bǔ)償，以及補(bǔ)償?shù)木唧w數(shù)額，一直是大家最為關(guān)心的問題。國務(wù)院590號令《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條:“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！?/span>
上述規(guī)定明確對被征收房屋價值的補(bǔ)償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格的原則進(jìn)行補(bǔ)償。評估中應(yīng)當(dāng)考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補(bǔ)償?shù)葐栴}，則房地產(chǎn)市場評估價格是包含裝修價格的，不單獨(dú)評估，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等，需要單獨(dú)進(jìn)行評估。
根據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，第九條第(一)點(diǎn):“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持”，第十條:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外”。
上述條款中“裝飾裝修殘值損失”是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。依照租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣規(guī)定在雙方當(dāng)事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補(bǔ)償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。
在進(jìn)行房屋裝修價值評估工作中，評估工作人員在承接評估業(yè)務(wù)時就需要向委托人詳細(xì)了解裝修風(fēng)格、使用年限、原始投入資金、裝修合同、結(jié)算清單等信息，再到現(xiàn)場根據(jù)實際對裝飾裝修材料種類和工程量進(jìn)行核實確認(rèn)。
現(xiàn)場勘查主要涉及：
①吊頂材料：鋁扣板、石膏板等；
②內(nèi)墻材料：墻面掛網(wǎng)、乳膠漆、壁紙、瓷磚、涂料等；
③地面材料：地磚、木板、地毯等；
④隔斷材料：不銹鋼鋼化玻璃隔斷、輕鋼龍骨石膏板隔斷、移動隔斷等；
⑤室內(nèi)裝飾用品及配套設(shè)備：裝飾燈具、空調(diào)設(shè)備、衛(wèi)生潔具等；
⑥電氣設(shè)備材料：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、燈具及相關(guān)管線等；
⑦給排水：給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生潔具及相關(guān)管線等；
⑧消防：消防栓系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)及相關(guān)管線等。
三、評估方法及參數(shù)選取
綜上所述，按照評估行業(yè)慣例及職業(yè)判斷，房屋裝修價值評估在不同的評估目的下，評估方法具體介紹如下:
在房屋裝修價值評估業(yè)務(wù)中，由于房屋裝修無法單獨(dú)產(chǎn)生收益，所以不適用收益法進(jìn)行評估，由于房屋裝修本身多樣性、差異性、復(fù)雜性，市場上很難找到相同裝修的房屋，其原始造價也很難取得；在房屋裝修項目中，較多的采用成本法進(jìn)行評估價值。以下分析成本法測算過程中主要考慮的幾項內(nèi)容。首先需要清楚的是評估范圍，了解委托方的實際需求，然后確定待估房屋裝修工程量，從實際角度出發(fā)，了解各種項目的預(yù)算，對裝飾裝修材料細(xì)分定價得出客觀合理的評估價值。
1. 房屋裝修工程評估方法
1）重置成本法
評估值＝重置成本×成新率
2）重置成本的確定
（1）重置成本=人工費(fèi)+材料費(fèi)+機(jī)械費(fèi)+其他費(fèi)用
①人工費(fèi)，即房屋裝修過程中產(chǎn)生的人工費(fèi)用。一般按照當(dāng)?shù)厥袌鼋ㄖこ倘斯べM(fèi)用計算。
②材料費(fèi)，房屋裝修材料費(fèi)用占了房屋裝修一大半成本，材料費(fèi)主要包含材料原價、材料運(yùn)雜費(fèi)、運(yùn)輸損耗費(fèi)、采購及保管費(fèi)、包裝費(fèi)用等等。
③施工機(jī)械使用費(fèi)主要包含折舊費(fèi)、大修理費(fèi)、經(jīng)常修理費(fèi)、安拆費(fèi)及場外運(yùn)費(fèi)、人工費(fèi)、燃料動力費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)及車船使用稅等。
④其他費(fèi)用主要包含設(shè)計費(fèi)、稅費(fèi)、物業(yè)保證金等。
（2）房屋裝修重置價格應(yīng)按照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行裝修裝飾工程定額測算工程造價。
3）成新率
成新率根據(jù)評估人員可以搜集到的資料采用年限法或觀察法確定。根據(jù)各類裝飾裝修材料的磨損消耗而確定房屋裝修項目的經(jīng)濟(jì)年限，結(jié)合裝飾裝修材料性質(zhì)和強(qiáng)度的變化，隨著裝修材料多樣化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成價值的損失。
成新率=理論成新率x40%+勘察成新率x60%理論成新率=(經(jīng)濟(jì)年限一實際使用年限)/經(jīng)濟(jì)年限經(jīng)濟(jì)年限：房屋裝修的經(jīng)濟(jì)年限一般為8年。
可結(jié)合實地查勘情況，根據(jù)房屋裝修檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的因素綜合確定勘察成新率。
例如:
2017年100平方米的住宅按照800元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，總造價為8萬元，租期10年，每年平均攤銷0.8萬元，截止2022年合同履行5年后解除，2022年現(xiàn)行裝修重置價格為12萬元，理論成新率=(8-5)/8=37.5%，勘察成新率=40%，則成新率=37.5%x40%+40%x60%=39%，房屋裝修裝飾評估價值12x39%=4.68萬元。但按照租期內(nèi)攤銷價計算，5年攤銷費(fèi)用為4萬元，剩余費(fèi)用為4萬元。房屋裝修評估價值高于攤銷的造價費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的評估價值來確定評估值。則房屋裝修評估值應(yīng)當(dāng)確定為4.68萬元。
2. 裝飾裝修經(jīng)濟(jì)年限期滿，或未到期但影響正常使用而報廢、處置，對于該類情況，裝飾裝修應(yīng)按照報廢殘值回收收益的方式進(jìn)行評估，公式如下:
房屋裝修裝飾評估價值=房屋裝修裝飾重置價格x殘值率-拆除費(fèi)用
殘值率的取值根據(jù)不同裝飾裝修材料和施工工藝區(qū)分確定，并非所有裝飾裝修都能產(chǎn)生報廢殘值回收收益。
1)地磚、抹灰、墻紙、墻磚等，因拆除后即為施工垃圾，并無回收價值，反而產(chǎn)生拆除費(fèi)用，因此評估價值為零；
2)金屬等有回收價值的裝飾裝修材料殘值按照當(dāng)?shù)鼗厥諆r格確定，一般現(xiàn)場回收報價已包含拆除費(fèi)用，但也有因拆除困難導(dǎo)致無回收價值的情況；
3)如無大量有回收價值的裝飾裝修材料且又不方便拆除，裝飾裝修報廢殘值評估價值為零。
總而言之，房屋裝飾裝修價值評估是一項技術(shù)性較強(qiáng)、繁瑣而復(fù)雜的工作，要掌握一定的方法理論，更要掌握市場行情，應(yīng)對各裝修評估項目時，應(yīng)根據(jù)實際情況，具體分析、區(qū)別對待，以評估目的為首要出發(fā)點(diǎn)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及當(dāng)?shù)卣?，采用合適、合理的方法，將裝修評估推向合法化、合理化、標(biāo)準(zhǔn)化。
